En este mes de diciembre se han publicado en el BOE los cambios introducidos en la legislación que rige los contratos de alquiler. Los contratos firmados con anterioridad a la publicación de las modificaciones legislativas en el BOE se seguirán rigiendo por el régimen jurídico previo a la entrada en vigor de la norma (Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).
A continuación te comento las novedades introducidas este mes de diciembre:
- El tiempo mínimo de duración de un contrato de alquiler, cuando éste se prorroga automáticamente (lo que se conoce como prórroga tácita) es de tres años (dejando de ser prorrogable por un año como lo había sido hasta ahora), y comienza a contar cuando se cumple el plazo de prórroga obligatoria.
- La duración de los contratos tendrá como mínimo por norma general (lo que se conoce como prórroga obligatoria) un plazo de cinco años de prórroga obligatoria (quedando sin efecto la duración general mínima de tres años, de no mediar pacto en contrario) si el arrendador es persona física; y de siete años en caso de que el arrendador sea persona jurídica.
- Se limita la exigencia de fianza a un máximo de dos mensualidades, y los gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato deben correr a cargo del propietario-arrendador del inmueble siempre que éste sea persona jurídica.
- El alquiler turístico pasa a ser materia regulada por la legislación autonómica en aquellas comunidades autónomas que quieran y puedan ejercer estas competencias, y serán considerados como actividad económica sujeta al control de las Comunidades de Vecinos, que podrán limitar o vetar este tipo de alquileres en la propiedad horizontal, siempre que apoyen la medida tres quintas partes de los propietarios del edificio. Aunque cabe resaltar que esta modificación de la Ley de Propiedad Horizontal no tiene carácter retroactivo, por lo que sólo afectará a los pisos declarados como turísticos a partir del 18/12/18.
- Como beneficio fiscal se establece la exención en el ITP y AJD en la suscripción de contratos de arrendamiento que tengan las siguientes características: los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, quedan exentos del pago de este impuesto, sobre aquélla de las tres modalidades que grava el impuesto que corresponda, a saber: las transmisiones patrimoniales onerosas, las operaciones societarias y/o los actos jurídicos documentados (siendo excluyentes entre sí la primera y la segunda modalidad). La ATC ya ha publicado una nota informativa en su página web anunciando que los contratos de alquiler suscritos con posterioridad al 19/12/18 quedarán exentos de gravamen por este concepto.
Por otro lado, cabe recordar que las Entidades Locales tienen competencias para exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI a aquellas viviendas desocupadas, entendiendo por tal: el inmueble que “permanezca desocupado de acuerdo con lo que se establezca en la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal”. Se precisa, además, que la autoridad municipal competente no podrá declarar un inmueble como vacío sin antes realizar una audiencia al sujeto pasivo, esto es, al propietario. Exige, también, que los “indicios de desocupación” estén regulados por el ayuntamiento en la respectiva ordenanza, entre los que podrán figurar “los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro”, como podrían ser los recibos de la luz o del agua.
La reforma retoca ligeramente el régimen de Haciendas Locales que regía sobre los contratos de arrendamiento, estableciendo lo siguiente:
- Cuando el arrendador sea un ente público, se podrá eximir al arrendatario del pago del IBI
- Se permite a los Ayuntamientos el establecimiento de una exención del 95% en la cuota del IBI para aquellas viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
Por último, pero no menos importante, me gustaría resaltar la modificación introducida en la Ley de Enjuiciamiento Civil con el objetivo de frenar el aumento incesante de desahucios de las personas en situación de menor capacidad económica, de vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares. Para estas personas, se establecen unos trámites y plazos que ofrecen mayor "seguridad jurídica" tanto a inquilinos como a arrendadores, mediante la intervención de los servicios sociales en el proceso de desahucio a instancia del juez/a, que habrán de emitir un informe favorable a la situación de dificultad económica, vulnerabilidad o grandes cargas familiares, que tendría como resultado una prórroga de un mes cuando es un particular el que solicita el lanzamiento, o de dos meses cuando lo solicita una persona jurídica, con la finalidad de encontrar una solución.
Atención las Comunidades de Propietarios, porque en el plazo de tres años deben aumentar al 10% sus reservas contemplado la posibilidad de la realización de obras de mejora o adaptación de la accesibilidad en la propiedad .
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